TVA 9% Locuințe: Termen 31 iulie, atac cibernetic Cadastru, PACT intervine

Termenul limită creează tensiuni

Termenul până la care locuințele cumpărate cu TVA de 9% trebuie livrate legal expiră pe 31 iulie 2026. Deși dezbaterea publică s-a concentrat pe povara financiară a cumpărătorilor, care ar putea fi nevoiți să plătească diferența de TVA către stat, impactul asupra dezvoltatorilor și a bugetului de stat este, de asemenea, semnificativ, avertizează Mirabela Bujor-Vașlovanu, expert contabil și consultant fiscal, membru fondator al PACT.ro.

Situația este complicată de indisponibilitatea sistemului e-Terra al ANCPI, esențial pentru înregistrările specifice acestor tranzacții, care este nefuncțional din data de 14 iulie, fără un termen estimat pentru remediere.

Blocajul tehnic, o piedică majoră

Legea nr. 141/2025 a stabilit că românii pot achiziționa locuințe noi cu TVA de 9% în perioada august 2025 – iulie 2026, cu condiția ca locuința să fie livrată până la data de 31 iulie 2026 și să fie locuibilă conform condițiilor legale. PACT a sesizat riscul ca termenul să fie depășit și a solicitat oficial o prelungire cu un an, până la 31 iulie 2027, a termenului de livrare.

Aplicarea strictă a termenului actual ar putea duce la pierderea cotei reduse de TVA de către contribuabili care au respectat toate condițiile legale aflate sub controlul lor, dar care depind de factori tehnici și administrativi externi. PACT solicită Ministerului Finanțelor analizarea oportunității prorogării termenului, ca măsură echilibrată și necesară pentru protejarea tranzacțiilor deja angajate.

Implicații financiare și operaționale

Pentru dezvoltatorii imobiliari, termenul de 31 iulie 2026 a fost practic atins pe 14 iulie, odată cu oprirea funcționării sistemului e-Terra. De atunci, nicio promisiune de vânzare-cumpărare nu mai poate parcurge legal etapele de finalizare. Mirabela Bujor-Vașlovan explică faptul că recepția la terminarea lucrărilor este doar primul pas într-un lanț administrativ amplu, care include certificări de la primărie, documentație cadastrală și operațiuni la OCPI. Numai etapele OCPI pot dura, în mod normal, 30 de zile lucrătoare.

Un apartament „blocat” în contabilitatea firmei, din cauza imposibilității de a finaliza tranzacția la timp, generează costuri neprevăzute: impozite locale, pază, întreținere, asigurare și dobânzi la finanțarea de proiect. Această situație poate reprezenta un risc real de insolvență pentru dezvoltatorii cu credite. Se estimează că, pe un proiect cu 18 apartamente eligibile pentru cota de 9%, doar o parte dintre tranzacții s-ar putea finaliza la timp, lăsând în stoc apartamente pentru care cumpărătorii nu pot accesa finanțări la cota nouă de TVA de 21%.

Efecte neprevăzute asupra bugetului

Teoretic, tranzacțiile finalizate la cota de 21% ar aduce venituri suplimentare la buget. Însă, în contextul blocajului, alternativa reală este neîncasarea totală, nu doar a cotei de 9%, ci a întregului TVA. Dacă pierderea pe o tranzacție blocată depășește câștigul pe o tranzacție finalizată la cota majorată, bilanțul net pentru buget poate deveni negativ, înainte de a lua în calcul impozitul pe profit nerealizat și potențialele creanțe nerecuperabile în caz de insolvență.

În antecontractele cu preț „total, TVA inclus”, dezvoltatorul suportă direct diferența de cotă, ceea ce poate reduce marja de profit la zero, fără nicio culpă a firmei, din cauza inflației și a blocajelor administrative.

PACT propune prelungirea termenului de livrare până la 31 iulie 2027, exclusiv pentru cumpărătorii care au deja antecontracte și avansuri plătite înainte de 1 august 2025. Această măsură vizează separarea tratamentului fiscal al unor tranzacții angajate de blocajul administrativ necontrolabil de către părți.

Acțiuni concrete pentru dezvoltatori

Până la o decizie oficială, dezvoltatorii imobiliari sunt sfătuiți să documenteze în scris stadiul fiecărui dosar și dovezile blocajului e-Terra. De asemenea, este recomandată recitirea clauzelor de preț din antecontracte pentru a identifica cine suportă diferența de TVA, și deschiderea unui dialog transparent cu băncile și cumpărătorii afectați. Verificarea cotei aplicabile înainte de orice act notarial este esențială.

Sursa: StartupCafe